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6月25日上午，广州居民商品住宅“卖旧买新”试点首例签约活动顺利举行，陈先生与二手房旧房收购企业广州安居集团、新房开发商广东保利完成了合约签订，标志着“卖旧买新”试点政策完成了首例全流程落地。
从挂牌半年多成交无果的“老破小”，到同区域宽敞的电梯四居室，陈先生的这次换房经历，不仅是个人居住条件的升级，更是广州房地产市场转型的缩影。“卖旧买新”也不仅是一项落脚民生的住房政策，更是一次激活市场的交易模式创新，折射出当前的房地产市场正在进行的深层次变革。
与以往房企自己推出的“以旧换新”不同，此次在广州试点的“卖旧买新”新政由政府引导、国企主导、闭环运作。以往“以旧换新”房子还得住户自己慢慢卖，这次直接一条龙服务，还有国企兜底，极大提升了效率。
众所周知，新政对收购对象有着明确的门槛要求：仅限位于广州环城高速以内、建筑面积70平方米以下、总价300万元以内的二手住宅。这类房源基本上就是中心城区的“老破小”户型，流通性较弱。被收购的旧房将不会流入二手房交易市场，而是进过简单改造，转为保障房，实现存量房资源的二次调配，精准服务新市民的居住需求。
南方+ 景子妍 拍摄
“卖旧买新”这一新模式之所以能够在一个月内就打通全流程，重要原因在于同时满足了老居民置换、新市民安居以及房地产市场转型三大现实需求。
对于老居民而言，此次“卖旧买新”是快速实现旧房置换新房的机会。
“老破小”虽然位于核心城区，周边配套成熟，但早已老化，很难卖出去，在二手房市场中的流通性并不强，常常是挂牌大半年却少有人问津。此次参加活动的陈先生也在采访中透露，他参加活动的房源此前曾挂牌挂了大半年，虽有不少看房者，但一直无法达成交易。
以陈先生为代表的老居民如果在旧房未顺利卖出的情况下购置新房，不仅要承担首付资金缺口和还贷的巨大压力，还要背负两套房产价格波动的风险，因此虽然有明确的改善需求，却陷入“旧房卖不掉、新房不敢买”两难困境。而“卖旧买新”活动实质上从根源上消除了这种不确定。据陈先生透露，从他报名参加活动到完成签约，仅仅花了一个月时间，置换周期大大缩短了。
对于新市民而言，存量旧房的再利用，也为其提供了更多核心城区的居住选择。
中心城区老旧房源虽品质不算好，但却有着无法替代的区位优势，契合了新市民的职住需求。一直以来，核心城区的新增建设用地都十分稀缺，保租房供给始终存在缺口。本次活动收购的二手小户型，恰好与保障房的需求高度匹配，经过改造后流入保障体系，不仅比新建模式下的保障房周期更短、成本更低，还盘活了闲置的存量房源，避免了住房资源的无意义浪费。
对于整个房地产而言，此次联动满足了存量时代的核心需求。
当前房地产市场已从增量时代转入了存量时代，改善置换已成为市场的核心需求。但长期以来，一、二手房市场相对割裂，老房子卖不出去，老居民的改善置换需求就无法释放，进一步影响了新房市场，改善型新房去化压力巨大。
与以往常见的需求端刺激政策相比，该活动不再聚焦于降低购房门槛，而是直接打通存量房变现的路径，并引导变现的资金定向流入新房市场，形成“盘活存量—释放需求—新房去化”的良性循环，为存量时代的房地产市场提供了一种新的精准解题思路。
从试点政策正式发布，到首例全流程签约落地，前后仅仅一个月时间，效率并不低，反映出了市场端真实存在着旺盛的置换需求，但苦于“旧房卖不掉，新房不敢买”的两难困境。
南方+ 景子妍 拍摄
不过，此次试点也存在着一些亟待改善的痛点。
首先，价格分歧是双方难以达成交易的最核心痛点。二手房旧房收购企业广州安居集团给出的收购价格往往较为保守，定价普遍低于同小区的二手成交价；而老居民持有的市中心房源购入成本往往并不小，加上如果区位尚可，还可通过出租实现稳定的收益，因此很难接受大幅折价。在此分歧的背景下，只有十分着急出售或者房源十分破旧极难卖出去的老居民愿意接受折价卖出，并不能完全解决老居民的两难困境。
其次，准入门槛过高。只有完全符合政府设置的影响门槛，才有可能参与实现成功置换。如果未来这套闭环运作的置换模式想要从阶段性试点转为常态化的住房服务机制，逐步扩大覆盖范围、吸纳更多的新房项目与开发企业是十分必要的。
此外，180天强制购新房和高额违约惩罚也备受诟病。活动规定，旧房过户完成后半年内必须在广州买新建商品房，超期未购房将直接扣除旧房收购总房款20%作为违约金。紧张的换房节奏与高额的违约金一下子便劝退了那些并不是十分急迫想要换房的老居民。
不过，即使存在这些问题，此次“卖旧买新”首单的落地，都是一次民生政策的创新实践，也是房地产行业迈向高质量发展的一次有益探索。只有让住房回归居住属性，让存量资产流通起来，楼市才能真正实现平稳健康的长期发展。
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